Cos'è la proposta d'acquisto, come funziona, in cosa è diversa dal preliminare e in cosa non lo è?

• 21 Mar 2021
• Acquistare casa

Ben conosciuti sono il Contratto Definitivo di Compravendita Immobiliare (il Rogito) e il Contratto Preliminare di Compravendita Immobiliare (volgarmente chiamato il compromesso).

Negli ultimi anni però si è diffusa sempre di più la Proposta d’Acquisto,

una scrittura spinta soprattutto dalle Agenzie Immobiliari sia per facilitarne il lavoro (soprattutto nelle zone turistiche dove esistono spesso problemi di distanza tra chi compra e chi vende per ovvi motivi) e sia per mettere comunque un punto fisso alle trattative per non rischiare che saltino. Ora spiegherò cosa intendo dire.

Partiamo dalla fine dell’iter normale di una compravendita immobiliare .

Gli immobili si vendono materialmente con il contratto definitivo (Rogito). E’ questa la scrittura che sancisce il passaggio di proprietà da un soggetto ad un altro (la successiva trascrizione nei pubblici registri immobiliari servirà a far sapere a tutti che l’immobile è passato di proprietà).

Nel Contratto Preliminare di Compravendita (il cosiddetto "compromesso”) invece, non si trasferisce la proprietà, ma ci si obbliga soltanto a farlo successivamente con il rogito.

Questo si fa di solito per dare alle parti il tempo di sistemare le loro situazioni, per esempio per dare il tempo agli acquirenti di sbloccare/reperire del denaro o ai venditori di sgomberare la casa dai mobili.

A che serve allora la Proposta d’Acquisto?

A vincolare le parti in maniera più rapida anche se sono distanti o molto impegnate e ad evitare che cambino idea prima di riuscire a trovarsi per firmare il preliminare classico.

Mi spiego meglio: poiché al preliminare classico devono essere presenti tutte le parti in causa per firmarlo contestualmente, potrebbe non essere facile trovare una data in cui tutti sono disponibili, specialmente se residenti in città o regioni diverse come nel caso di compravendite in zone turistiche, o comunque perché si hanno situazioni lavorative o familiari che lasciano poco tempo libero.

Dato questo dilatarsi dei tempi perciò ci si esporrebbe facilmente al rischio che una delle parti cambi idea e si liberi dall’impegno senza nessun danno dato che per le compravendite immobiliari è prevista la forma scritta a pena di nullità dell’accordo.

In pratica non si può obbligare nessuno a comprare o vendere un immobile solo perché era stato raggiunto un accordo verbale, anche dettagliato, ma non sottoscritto.

Ecco perché è nata e si utilizza molto la Proposta d’Acquisto, per impegnare fin da subito le parti in un qualcosa di vincolante ed ora vedremo come.

Partiamo da un presupposto, un contratto per essere tale si deve basare, tra le altre cose, sull’accordo tra le parti, quindi il Preliminare è null’altro e fin dall’inizio che un contratto.

La Proposta d’Acquisto invece non nasce come contratto, ma come negozio giuridico, cioè come una manifestazione di volontà unilaterale da parte dell’acquirente di proporre al venditore un prezzo e determinate condizioni per l’acquisto dell’immobile in questione.

E’ solo nel momento in cui il venditore accetterà la proposta dell’acquirente (e quest’ultimo ne avrà avuta conoscenza) che la Proposta d’Acquisto diventerà un contratto vincolante per entrambe le parti, perché appunto sarà stato raggiunto un accordo.

C’è da aggiungere che la Proposta d’Acquisto di solito è valida solo per un breve periodo di tempo, stabilito unilateralmente dal venditore, nell’arco del quale egli non potrà ritirarla (a meno che non lo faccia prima che sia stata presentata al venditore).

Quindi con la Proposta d’Acquisto si velocizzano i tempi, si annullano le distanze (perché toccherà all’Agente Immobiliare fare da tramite, garantendo la veridicità delle firme) e soprattutto si vincola da subito le parti agli accordi raggiunti verbalmente.

Fatto questo, al Rogito si potrà andare anche dopo molti mesi.

Che succede se il venditore non accetta nei tempi  in essa stabiliti?

La proposta decade e non ha più alcun valore vincolante per l’acquirente (aspetto questo che alle volte i venditori non colgono fino in fondo).

E che succede se il venditore apporta delle modifiche alla proposta?

Che diventa una controproposta che toccherà all’acquirente accettare o meno nel termine stabilito questa volta dal venditore.

Per capirci meglio: la proposta deve essere accettata integralmente, ogni modifica la annulla e ne crea contestualmente un'altra che deve anch'essa essere accettata integralmente. Finché tutte e due le parti non sottoscriveranno la stessa versione della proposta non ci sarà l'accordo e quindi il contratto. E' come quando una proposta di legge deve essere approvata dal Senato e dalla Camera dei Deputati, finché  non ne approvano tutte e due la stessa versione non diventa legge.

Che succede invece se viene accettata?

Che diventa (una volta che il proponente ne è venuto a conoscenza) un Contratto Preliminare a tutti gli effetti (compreso l’obbligo di registrazione all’Agenzia delle Entrate) vincolante per entrambe le parti a ciò che in essa è stato scritto.

Nella proposta poi viene stabilita la data massima per la stipula del rogito e può anche essere prevista un’ ulteriore scrittura integrativa intermedia prima di esso per definire meglio ulteriori dettagli dell’accordo raggiunto (per esempio quale parte della mobilia potrà essere lasciata).

Riassumendo in breve quindi: il Preliminare è da subito un contratto ad effetti obbligatori per le parti che lo sottoscrivono, la Proposta d’Acquisto diventa la stessa cosa solo se viene accettata nella sua interezza e nei termini e nei modi in essa stabiliti, altrimenti decade di ogni effetto.

Vito Desanguine

21 Marzo 2021