Perché le case a Marina di Massa non diminuiscono di prezzo nonostante l'Inflazione

• 29 Jan 2023
• Acquistare casa

Il titolo di questo articolo è la domanda che mi sento fare sempre più spesso dai clienti quando prospetto loro il costo delle case al mare nella mia zona.

I motivi sono più di uno:

1. Statisticamente, quando c’è un peggioramento delle condizioni generali dell’economia, chi vende ci mette un po’ a capire che i prezzi vanno abbassati.

Infatti quando ci fu la crisi delle banche americane, a novembre del 2008, ci vollero anni prima che i prezzi di vendita delle case cominciassero a scendere in maniera significativa. 

2. Generalmente nel mercato delle prime case circa 3 immobili su 4 si comprano tramite mutuo. Nel mercato delle seconde case al mare questa proporzione non dico che è l’opposto, ma quasi.

Non solo, di solito, quando si utilizza il mutuo, la percentuale richiesta sul prezzo totale è inferiore all’80%. Questo perché le seconde case sono richieste da famiglie abbienti, che dispongono di una certa liquidità.

3. Ricollegandoci a quanto appena detto, avere liquidità con l’inflazione a due cifre vuol dire veder perdere in potere d’acquisto il proprio denaro, ragion per cui il mattone viene visto come un investimento meno soggetto a cali di valore repentini.

A chi dice che anche i tassi d’interesse dei Bot o dei Btp salgono, faccio notare che se ho un tasso d’inflazione al 10%, anche se mi dessero il 5% d’interesse, tra un anno avrò comunque perso il 5%. Mentre quando l’inflazione era a zero e idem i tassi d’interesse, dopo un anno, non ci guadagnavo, ma nemmeno ci perdevo.

4. Nel post Covid si sono venduti molti immobili al mare (per l’esplosione del desiderio di avere una casa in una bella località) e ovviamente sono andati via quelli che costavano meno. Oggi sono rimasti quelli più costosi.

5. Rispetto a 20 anni fa si costruisce molto meno, per cui l’offerta non riesce a soddisfare la domanda che, restando alta, per un’ovvia legge di mercato, non fa calare i prezzi, vuoi perché non ti danno i permessi, vuoi perché non ci sono più terreni da edificare, e vuoi perché le leggi sono diventate molto più esigenti da un punto di vista edilizio (efficientamento energetico e sicurezza antisismica su tutto), rendendo molto più caro costruire.

Oggi edificare è molto meno conveniente che nel 2008, perché negli ultimi 15 anni i costi complessivi sono notevolmente aumentati, ma il prezzo di vendita delle case al mq è diminuito. Infatti tra il 2009 e il 2019 i prezzi delle case sono diminuiti tra il 30 e il 40% e oggi, seppur in ripresa, siamo sempre lontani da quei valori. 

Concludendo: c'è una grande richiesta di case al mare, ma essendocene sempre meno disponibili il loro prezzo non diminuisce, anzi, ma questo è normale per la legge della domanda e dell'offerta.

Vito Desanguine

29 Gennaio 2023