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Quali sono le tasse sull'acquisto di una casa parte seconda - Differenza tra acquistare da un privato o da un costruttore
Quando si compra da un impresa costruttrice o di ripristino dei fabbricati c’è la possibilità che si debba pagare l’IVA, e questa scelta come vedremo in seguito non sempre è obbligata dalla legge, ma a volte dalla mera volontà della ditta venditrice.
La regola generale sarebbe che una casa comprata da un impresa entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori di costruzione o di ripristino è soggetta ad IVA sul prezzo di cessione pagato effettivamente.
Se si compra invece dopo questi 5 anni è facoltà e sottolineo facoltà della ditta venditrice vendere con Iva o con Imposta di registro e la differenza non è di poco conto per l’acquirente per una serie di differenze che ora elencherò.
Parlerò nello specifico della abitazioni normali rientranti nella categorie catastali A/2 - A/7 e A/11 e non di quelle signorili o di lusso A/1,A/8 e A/9 (gli A/10 sono Uffici).
Quindi partiamo con le differenze tra acquistare da un’impresa o da un privato:
Se si compra con Iva senza agevolazioni prima casa si paga il 10% di Iva sul prezzo effettivamente pagato e non il 9% di imposta registro sul Prezzo Valore che come abbiamo già visto nel precedente articolo è di solito decisamente inferiore al prezzo di acquisto
Allo stesso modo se si compra con Iva con agevolazioni prima casa si paga il 4% di Iva sul prezzo effettivamente pagato e non il 2% di imposta di registro sul Prezzo Valore
Se si compra con Iva si pagherà comunque 200 euro in maniera fissa di imposta di registro mentre l’imposta catastale e ipotecaria saranno ognuna di 200 euro in maniera fissa invece che ognuna di 50 euro, sempre in maniera fissa, come nel caso di acquisto da privato
Abbiamo visto che quando si compra da privato con il sistema del Prezzo Valore (che ricordo non può essere applicato agli acquisti soggetti ad Iva) l’Agenzia delle Entrate ha grossi limiti nel fare accertamenti, questi limiti non sono previsti nel caso di acquisti soggetti ad Iva
Quindi riassumendo se comprate da un impresa un’immobile costruito o ripristinato da meno di 5 anni c’è poco da fare, dovete rassegnarvi a pagare l’Iva e a non poter usufruire del Prezzo Valore, ma se sono passati più di 5 anni è bene sapere che la scelta è solo del venditore e quindi più che rassegnarvi dovreste cercare di convincerlo a vendere senza Iva, consapevoli sì che lui non è obbligato ad accontentarvi, ma consapevoli anche e soprattutto che non c’è nessuna legge che gli impedisca di farlo.
Vito Desanguine
14/02/2021
