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_(10).jpg "Cosa sono i mq commerciali, perché si usano e come fare per trovarli velocemente")
Cosa sono i mq commerciali, perché si usano e come fare per trovarli velocemente
Una domanda che mi viene fatta spesso dai clienti è su cosa siano i mq commerciali (poiché spesso negli annunci la dimensione di una casa viene indicata con questa misura), in cosa differiscano dai mq di superficie calpestabile e perché vengano utilizzati
La risposta è semplice e complessa allo stesso modo
E’ semplice perché i mq commerciali sono i mq calpestabili + una percentuale dello spessore dei muri e una percentuale delle varie pertinenze (cantine, taverne, soffitte, mansarde, giardini, balconi, terrazze, box auto, ecc.)
E’ complessa perché questa percentuali sono varie a seconda dei casi e quindi ottenere i mq commerciali non è un operazione velocissima da fare.
Intanto do per scontato che il concetto di superficie calpestabile sia di facile intuizione poiché come dice la parola stessa è lo spazio occupato dall’abitazione abitabile che si può calpestare, quindi la somma di tutti i pavimenti dei vari locali (soggiorni, camere, cucine, bagni, disimpegni).
Le case però si vendono comprese di mura e pertinenze che vanno calcolate per poter confrontare meglio tra loro vari immobili.
Per capirci meglio se devo scegliere tra due case tutte e due in vendita a 150 mila euro, tutte e due di 65 mq calpestabili, ma con una sola che ha anche la cantina, è evidente che devo dare un valore a questa comodità e con il DPR 138 del 1998 allegato C (che allego in fondo) si è messo un punto spiegando nel dettaglio con che criterio oggettivo si devono valutare le pertinenze e i muri.
Praticamente di ogni pertinenza e dei muri (esterni ed interni) viene considerata una percentuale del suo ingombro in metri quadri.
I metri quadri ottenuti vengono poi aggiunti ai metri quadri calpestabili e si ottengono i metri quadri commerciali.
A titolo esemplificativo il DPR 138/98 dice che i mq della cantina vanno considerati al 50% se questa è direttamente collegata all’immobile principale e al 25% se non lo è (come è nel caso delle cantine dei condomini)
Per cui se nell’esempio precedente ipotizziamo che la cantina della seconda casa sia direttamente collegata all’appartamento e sia di 20 mq complessivi, avremo altri 10 mq da aggiungere e avremo questa situazione (ricordandoci che le due case sono in vendita a 150.000 € ognuna):
CASA 1
mq calpestabili 65
mq pertinenze da aggiungere 0
mq commerciali totali 65
prezzo al mq commerciale € 2.307
CASA 2
mq calpestabili 65
mq pertinenze da aggiungere 10
mq commerciali totali 75
prezzo al mq commerciale € 2.000
Ecco che grazie ai mq commerciali abbiamo immediatamente chiaro qual è la casa più conveniente al mq (fatte salve mille altre considerazioni come la posizione, lo stato dell’immobile, ecc…) e abbiamo la risposta alla domanda sul perché utilizzarli, perché ci danno un’ idea più completa dell’acquisto che stiamo facendo cercando di dare un valore a tutto ciò che ne fa parte in un modo più oggettivo e meno empirico.
Questo calcolo ci serve anche nel caso opposto in cui invece vengano pubblicizzate ampie metrature perché magari hanno considerato al 100% o poco meno pertinenze che invece andavano calcolate in percentuale inferiore. E’ il caso frequentissimo delle taverne che sono in realtà cantine o delle mansarde che invece sono soffitte.
Poiché il catasto utilizza il DPR 138/98 per misurarci le case per farci pagare le varie imposte (Tari, Imu ecc...) ecco che nella visura catastale del nostro immobile (consultabile gratuitamente per i proprietari sul sito dell’Agenzia delle Entrate) troveremo i mq catastali che generalmente corrispondono ai mq commerciali. Dico generalmente perché ogni tanto le misure non sono prese in maniera precisissima.
A questo punto mi preme fare un’importante considerazione:
LE CASE SI VENDONO A CORPO E NON AL METRO QUADRO
Quindi intanto non dobbiamo impazzire a voler spaccare il cm nel prendere le misure, ma soprattutto dobbiamo esser pronti al fatto che probabilmente un proprietario non abbasserà il prezzo solo perché gli avete fatto notare che la sua abitazione non è per esempio di 130 mq come crede, ma solo di 100 mq commerciali. Certo è giusto farlo presente, ma per esperienza vi dico che sapere i reali mq commerciali servirà soprattutto a voi per capire se comunque la casa è in vendita a un prezzo corretto di mercato oppure no e a decidere se andare avanti o meno nella trattativa.
Vito Desanguine
11 Aprile 2021
