Quanto è trattabile il prezzo di vendita delle case?

• 02 May 2021
• Acquistare casa

Se c’è una madre di tutte le domande che viene posta a chi propone come me case in vendita è sicuramente questa: “Quanto è trattabile il prezzo?”.

Purtroppo non c’è una risposta unica a questa domanda, semplicemente perché le case le vendono le persone e poiché ogni persona è unica, avrà un modo unico di trattare la vendita del suo immobile.

Ho visto proprietari rifiutare una proposta da 250 mila euro a fronte di 255 mila richiesti e proprietari che ne hanno accettati 60 mila a fronte di 90 mila richiesti.

Si dice nel nostro lavoro che la reale trattabilità di un prezzo si scopre solo quando si fa una proposta scritta con assegno allegato ed è lì che noi agenti scopriamo se quanto dichiaratoci dal venditore “non vendo a meno di…” corrisponda a verità o meno.

E’ ovvio che comunque ci sono comportamenti che tendono a ripetersi e che volendo si possono prevedere, ma data appunto l’unicità degli esseri umani è sempre un calcolo empirico prevedere che un venditore si comporterà in un dato modo solo perché mediamente altri prima di lui hanno avuto un certo atteggiamento.

Precisato questo possiamo comunque provare a identificare i casi più frequenti:

PREZZO NON TRATTABILE

• quando è già a prezzo di mercato, fin da subito o dopo uno o più ribassi e il venditore non accetta di vendere a meno, neanche di poco

• quando il venditore non è realmente convinto di voler vendere e per auto giustificarsi che stia facendo la cosa giusta cerca di prendere di più del valore di mercato

• come sopra con l’aggravante che il venditore è ricco

• quando il venditore ha bisogno di una determinata somma (per esempio perché magari ha ancora un mutuo residuo alto)

• quando il venditore vuole quei soldi per fare una determinata operazione e quindi non è motivato a vendere a meno

• quando ci sono più proprietari e uno o più di questi non vuole vendere e fa l’irremovibile solo per far saltare ogni trattativa

PREZZO POCO TRATTABILE

• quando il prezzo è quasi quello di mercato

• quando il cliente pur di chiudere accetta comunque un piccolo sconto che stia vendendo o meno a prezzo di mercato

PREZZO MOLTO TRATTABILE

• il venditore ha bisogno di soldi perché è pieno di debiti (attenzione in questo caso che la casa non sia stata pignorata)

• il venditore è stato trasferito e ha fretta di vendere per ricomprare

• il venditore ha già venduto e deve ricomprare per non perdere i benefici prima casa

• i venditori hanno una comproprietà sulla casa di cui si vogliono liberare in fretta per non avere più rapporti reciproci (per esempio hanno divorziato oppure hanno ereditato)

• la casa è piena di ricordi di una persona defunta e il venditore vuole disfarsene quanto prima

• la casa è proposta in vendita ad un prezzo molto superiore al prezzo di mercato

• la famiglia si è allargata o si ha una nuova esigenza (tipo lo smartworking) e si ha fretta di vendere la casa per comprarne una più grande

E’ opportuno riflettere infine su un ulteriore aspetto spesso sottovalutato e cioè che chiedere quanto sia trattabile un prezzo ha senso solo se sappiamo quali siano i valori di mercato per quella tipologia di casa in quella determinata zona, perché se no come potremmo capire che è comunque poco conveniente il prezzo molto trattabile di una casa, ma che rimane decisamente più caro del  normale prezzo di mercato?

Vito Desanguine

02 Maggio 2021