Perché il catasto non è probatorio?

• 10 Aug 2021
• Acquistare casa

Una risposta che mi sento spesso dare dai clienti venditori quando gli domando se

sia tutto in regola è: “Si è tutto accatastato regolarmente”.

Al che io gli dico che va benissimo, ma che mi riferivo alla parte urbanistica. A questo punto vedo lo smarrimento nei loro occhi perché erano convinti fino a quel momento che fosse la stessa cosa.

Ed ecco che devo spiegargli il concetto che in Italia (a parte poche zone del nord) il catasto non è probatorio né della titolarità dei diritti di proprietà, né della conformità urbanistica dell’immobile.

Queste informazioni infatti si trovano in altri uffici e cioè:

• o alla conservatoria dei registri immobiliari dove vengono trascritti o iscritti gli atti di trasferimento dei diritti reali (per esempio le compravendite, le successioni ereditarie le ipoteche )

• o all’ufficio Urbanistica del Comune (oggi per interagirvi bisogna andare allo Sportello Unico per l’Edilizia acronimo S.U.E.).

Per diritti reali per chi non lo sapesse si intendono i diritti sulle cose dal latino Res (cosa), quindi nel nostro caso i diritti sugli immobili

Ma allora a che serve il catasto e perché le informazioni riportate non sono probatorie?

Il catasto ha finalità fiscali, serve agli enti pubblici per farci pagare le tasse sugli immobili tramite l’Agenzia delle Entrate. Il problema è che questo ufficio non interagisce in automatico con gli altri due, per cui può succedere (e succede) che ciò che risulta al catasto non sia stato regolarizzato anche al comune o alla conservatoria.

Perché succede?

Spesso per ignoranza della normativa, altre volte per escamotage volti ad aggirare le leggi.

Esempio di ignoranza delle normative

Ho fatto la successione (adempimento fiscale) della casa di mio padre e lo comunico al catasto, ma non so che devo fare anche l’accettazione dell’eredità dal notaio o dal messo del tribunale per far trascrivere il mio diritto di proprietà nei pubblici registri immobiliari . Per cui al catasto risulterò il nuovo proprietario dell’immobile in questione, mentre alla Conservatoria dei Registri Immobiliari (che è quella che conta) risulterà proprietario ancora mio padre che è morto.

Esempio di escamotage per aggirare le leggi

Ho realizzato dei cambiamenti presso la mia abitazione che per cui non ho presentato nessuna pratica edilizia o perché sapevo che non avrebbe ottenuto l’autorizzazione del Comune o perché non volevo sostenerne i costi. Per poter vendere l’immobile però e non incorrere nella nullità dell’atto bisogna che lo stato di fatto della casa sia uguale alla planimetria catastale, per cui faccio accatastare una nuova planimetria corrispondente allo stato attuale della casa per poi dichiarare candidamente che è tutto in regola a livello catastale.

Vero, ma a livello urbanistico?

A livello urbanistico c’è un problema di cui l’acquirente potrebbe accorgersi solo dopo aver comprato l’immobile e che potrebbe impedirgli per esempio di usufruire degli sgravi fiscali del super bonus 110%, perché l’accatastamento andava fatto solo in conseguenza alla pratica edilizia (Cila, Scia, Permesso di Costruire) che non è mai stata fatta.

Ma il notaio?

Quello che non si sa o non si vuole capire è che il notaio deve fare i controlli che gli competono e che può fare e tra questi la regolarità urbanistica non c’è (se non per l’obbligo di citare i titoli edilizi).

Per cui poiché il notaio non è un tecnico (geometra, ingegnere, architetto) e quindi non va fisicamente a vedere com’è la casa realmente, né fa l’accesso agli atti dei titoli edilizi depositati presso l’ufficio urbanistica, non può sapere se l’immobile che sta rogitando è realmente conforme o è difforme ai progetti depositati in comune.

Il notaio, come da normative, si limiterà a registrare la dichiarazione del venditore che potrebbe essere comunque falsa anche se fatta in buona fede (il venditore è sinceramente convinto che sia tutto in regola), con ovvie conseguenze civili e penali perché ricordiamoci che la legge non ammette ignoranza.

In alternativa (e sarebbe la cosa migliore da fare) il notaio registrerà la relazione tecnica di un tecnico incaricato (dal venditore o dall’acquirente a seconda degli accordi o degli usi locali) che certificherà la conformità urbanistica dell’immobile in questione da lui delegato.

Questa relazione di un tecnico purtroppo non è obbligatoria per cui, sebbene in alcune zone d’Italia i notai la pretendano, in sua assenza ci si dovrà fidare della dichiarazione del venditore che come già detto potrebbe pur in buona fede dichiarare qualcosa di non vero ossia che è tutto a posto quando non lo è affatto.

Quindi in conclusione attenzione a dire che è tutto in regola solo perché la casa e disposta come rappresentato nella planimetria catastale.

Vito Desanguine

10 Agosto 2021