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Che documento dovrebbe pretendere un acquirente dal venditore prima di comprare una casa
Gli acquirenti sono sempre piuttosto fiduciosi che il loro notaio di riferimento li potrà tutelare al 100% dall’avere brutte sorprese.
Purtroppo per alcuni aspetti non è proprio così e mi riferisco all’aspetto che l’immobile sia conforme alle norme urbanistiche ed edilizie.
L’obbligo per i proprietari di vendere un immobile conforme a queste normative esiste teoricamente da sempre, poi negli anni si è cercato sempre di più di obbligarli ad ottemperare a ciò, per esempio col famoso primo condono del 1985, quello della legge 47/85, il cui scopo era anche di mettere un punto e dire: "Condoniamo il passato, ma d’ora in poi le case dovranno essere tutte conformi ai progetti presentati in comune".
Si, come no.
La verità è che dopo quasi 40 anni, altri due condoni e varie nuove leggi (tra cui importantissimo il DPR 380 del 2001 - testo unico dell’edilizia), questo tipo di problematiche persiste, vuoi perché non tutti aderirono ai vari condoni, vuoi perché anche successivamente sono stati creati molti abusi figli della persistente credenza frutto d’ignoranza in materia urbanistica/edilizia, di poter fare come si vuole sui propri immobili di proprietà.
E quindi sono state fatte varie modifiche sulle proprie abitazioni senza di questo dare comunicazione agli uffici competenti del comune, a volte perché s’ignorava di doverlo fare, altre volte per evitare di pagare il tecnico incaricato per la pratica necessaria e altre volte ancora, purtroppo, perché ben si sapeva che il comune non avrebbe approvato la variante perché in contrasto con i regolamenti edilizi o urbanistici.
È qui che il notaio non può fare più di tanto perché (ed è il caso di ricordarlo una volta per tutte) egli (a differenza di agenti immobiliari e tecnici eventualmente coinvolti nell’operazione di compravendita) non ha mai visto, né vedrà mai le abitazioni che rogita per cui non può sapere se lo stato dei luoghi è conforme alle normative, ovvero se la casa così com’è ora è uguale a come dovrebbe essere nei progetti presentati al comune (quando ci sono) e alla planimetria depositata al catasto, come le leggi prevedono che sia.
Per cui quando si va al rogito il notaio semplicemente può solo prendere atto della dichiarazione del venditore sulla conformità edilizia e urbanistica dell’immobile che sta vendendo.
E se chi vende dichiara il falso, magari come succede molto spesso perché semplicemente non è un tecnico e quindi in assoluta buona fede è convinto della regolarità della sua casa?
Succede che chi compra, compra male perché il notaio come già detto non è assolutamente in grado di controllarlo dal suo ufficio soprattutto se la difformità potrebbe essere di quelle rilevabili solo da un tecnico tramite visione dei progetti depositati in comune.
Ecco perché in alcune regioni come la Toscana e l’Emilia Romagna si è consolidata presso i notai la sana abitudine di richiedere che un tecnico e quindi non il proprietario (cosa che per altro la legge ancora consente) dichiari la regolarità urbanistica Edilizia (detta anche stato di legittimità) dell’immobile oggetto della compravendita tramite una relazione scritta assumendosi così lui che ne ha le competenze per farlo, la responsabilità civile e penale di tale dichiarazione.
Poiché come si può intuire questa relazione un tecnico non la rilascia gratis date le responsabilità che questa comporterebbe, si continua a non utilizzarla nella maggior parte d’Italia dimenticandosi che quelle responsabilità civili e penali in assenza della relazione di un tecnico ricadono completamente sul venditore con tutto ciò che ne potrebbe conseguire in caso di scoperta successiva alla compravendita da parte del nuovo acquirente di difformità dell’immobile.
Ecco che siamo arrivati alla risposta al titolo di questo articolo:
L’acquirente dovrebbe pretendere sempre che si rogiti solo se c’è una relazione di conformità edilizio urbanistica (o stato di legittimità) della casa che si sta comprando redatta da un tecnico abilitato a farla (geometra, architetto o ingegnere iscritto nel relativo albo).
Poi eventualmente si può ragionare su chi la farà e quindi su chi la pagherà perché io che compro potrei anche avere piacere che questa relazione la facesse il mio tecnico di fiducia e non quello del venditore per ovvi motivi di maggior mia tranquillità.
Vito Desanguine
05 Agosto 2022
