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Errore N° 1 dei compratori - Non conoscere i prezzi di mercato delle case
Partiamo da un presupposto fondamentale: a parità di tipologia (in senso lato perché ogni immobile è unico), di situazione giuridica e di legittimità urbanistica ciò che condiziona il valore di mercato è il luogo di ubicazione intendendo tutto ciò che lo determina: la nazione, la regione, la provincia, la città, il quartiere, la strada, il lato della strada, l’edificio, il piano e l’ affaccio dell’immobile.
Si hai capito bene ognuna di queste variabili può influire anche pesantemente sul valore di mercato.
Per cui ti chiedo come può chi non è esperto di una zona sapere veramente quanto valgono lì le case?
Ti rispondo io, non può.
Certo un’idea di massima dei prezzi al mq sicuramente utile si può trovare tramite l’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) dell’Agenzia delle Entrate o sul Borsino Immobiliare.
Purtroppo però questi servizi forniscono una forbice di valori troppo larga per ogni tipologia di immobili e si riferiscono a macro zone, ampie anche vari km, quando la realtà è che i prezzi cambiano spesso da una strada all’altra.
Inoltre poiché vengono riportati prezzi medi al mq e abbiamo già visto in un altro articolo quanto questa misura possa essere valutata in maniera non uniforme negli annunci di vendita immobiliare, avremmo ulteriore incertezza nel valutare la convenienza di un immobile con un altro se ci basassimo solo su questo parametro, anche perché generalmente le case si vendono a corpo e non a misura.
Questa non conoscenza può portare sia a sottovalutare che a sopravvalutare il valore di una casa situata in un posto a noi poco familiare.
Ricordo una villetta venduta a un prezzo molto elevato perché gli acquirenti erano di Capri dove i prezzi sono piuttosto alti, per cui per loro era un affare, ma per i valori del mercato locale non lo era affatto.
Allo stesso modo se si è abituati a prezzi più bassi rispetto al luogo dove si vuole comprare c’è il rischio di ostinarsi a cercare quello che non c’è perdendo un sacco di tempo inutilmente.
Come fare allora?
Ovviamente la mia prima risposta è di parte.
Affidati a un professionista serio, preparato ed esperto del posto che sicuramente ti saprà consigliare per il meglio indirizzandoti verso l’acquisto per te più conveniente in base al tuo budget e alle tue esigenze.
Detto questo e finito lo spot pubblicitario della mia categoria, una buona cosa che potresti fare è questa:
scegli prima di tutto il luogo dove vuoi comprare,
poi in quella zona seleziona le case proposte in vendita negli annunci immobiliari che corrispondono alla tipologia da te desiderata (mq, numero di camere, accessori ecc.)
somma quindi il prezzo di tutte le case scelte e dividilo per il loro numero totale
otterrai cosi quanto costa mediamente in quel posto la tipologia di casa che cerchi
Il prezzo è troppo alto?
Allora cambia la zona o la tipologia di immobile o entrambe e rifai l’operazione finché non trovi il prezzo medio che fa per te e a cui dovrai aggiungere le tasse, il costo del notaio e dell’eventuale agenzia immobiliare.
Arrivato a questo punto saprai dove ci sono buone possibilità di trovare la casa dei tuoi desideri e potrai focalizzarti ulteriormente nel trovarla recandoti fisicamente in quel luogo decidendo poi se cercarla da solo o affidarti nella ricerca a uno o più professionisti.
Vito Desanguine
24 Ottobre 2020
