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Errore n° 3 dei venditori - Non conoscere la situazione giuridica dell’immobile
Quando ci si impegna a vendere un’immobile bisogna essere sicuri di quello che si dichiara al preliminare o alla proposta d’acquisto, perché potrebbe ritorcersi contro.
Infatti se dichiariamo cose che poi si rivelano non vere, anche semplicemente perché le ignoravamo, l’acquirente ce ne potrebbe chiedere conto in vari modi: una richiesta di riduzione di prezzo, la rinuncia all’acquisto, una richiesta di risarcimento danni.
E’ chiaro che conoscere la reale situazione giuridica di un'immobile è una problematica che riguarda di solito gli acquirenti, ma è un aspetto che anche i venditori è bene tengano in considerazione perché ogni tanto qualcosa può sfuggire, magari perché riteniamo erroneamente che non possa crearci dei problemi.
Se per esempio sono in comunione di beni con il mio coniuge, devo considerare che per vendere la casa acquistata dopo il matrimonio avrò sempre bisogno del suo consenso scritto, anche se l’ho pagata tutta io. Consenso che ci deve essere obbligatoriamente al rogito, ma che sarebbe opportuno ci fosse anche in tutte le scritture preliminari, perché altrimenti in caso di litigio tra i coniugi, quello che non ha firmato l’impegno a vendere potrebbe rifiutarsi di farlo non essendosi legalmente impegnato con l’acquirente.
Altra cosa a cui fare attenzione è controllare tramite una visura ipotecaria che nessuno (l’erario, dei creditori, dei dipendenti, il condominio...) abbia iscritto o trascritto qualche pregiudizievole sul nostro immobile per debiti non pagati. Oppure potrebbe esserci una vecchia ipoteca estinta, ma mai cancellata.
Banalmente se la casa ci è pervenuta per donazione dobbiamo controllare se sono passati più di 20 anni dalla data dell’atto o più di 10 dalla morte del donante, perché altrimenti dovremo dichiarare la provenienza donativa dell'immobile all’acquirente fin dall’inizio della trattativa per non incorrere in problemi successivi essendo un aspetto di cui lui deve essere messo a conoscenza per valutare la bontà dell’affare.
E’ vero che il notaio fa questo tipo di accertamenti, ma quando li fa potrebbe essere troppo tardi.
Perché?
Perché probabilmente è già stato firmato un preliminare o l’equivalente (ossia una proposta d’acquisto che è stata accettata) e in quell’occasione è stata ricevuta una caparra dall’acquirente, magari di qualche decina di migliaia di euro. Caparra che poi potremmo essere dallo stesso chiamati a restituire doppia se l’affare dovesse saltare per le problematiche prima esposte.
Vito Desanguine
03 Gennaio 2021
