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Cosa succede se la casa è pignorata?
E’ un grosso problema, quasi sempre sottovalutato soprattutto dai venditori, perché non si tratta solo di una somma determinata da pagare a qualcuno e in questo il pignoramento è ben diverso dall’ipoteca
Di quest’ultima infatti si ha conoscenza perché risulta nei pubblici registri immobiliari a pena di nullità, quindi conoscendone l’ammontare residuo basta pagarlo alla banca per liberarsene, come avviene normalmente nelle compravendite.
Nel pignoramento invece la somma da pagare è incerta perché c’è sì un soggetto che lo trascrive per primo in base a un credito preciso non pagato, (come fa la banca nell’ipoteca per il mutuo concesso) ma finché non viene cancellato, qualunque nuovo creditore insoddisfatto potrebbe insinuarsi nella procedura giudiziale senza necessità di ulteriori trascrizioni, per cui questi altri debiti non risulterebbero nei pubblici registri immobiliari e difatti solo il giudice ne conoscerebbe esistenza e ammontare e quindi solo tramite lui si potrà ottenere la cancellazione del pignoramento, e la procedura poi non è delle più semplici.
Quindi ricapitoliamo fino a qui:
la casa che vogliamo comprare ha un pignoramento
il notaio non rogita finché il pignoramento non viene cancellato dai pubblici registri
per cancellare il pignoramento ci vuole l’assenso del giudice
il giudice dà l’assenso quando tutti i creditori sono soddisfatti e solo lui sa chi sono
c’è sempre il rischio che fino a a che il pignoramento non venga cancellato ulteriori creditori si insinuino
Ok siamo arrivati al punto di avere la lista dei creditori e per fortuna l’ammontare del debito a quel momento è inferiore al prezzo che pagheremo la casa. Stando così le cose il notaio fisserà un udienza col giudice e contestualmente quel giorno, in locale attiguo all’aula del tribunale, rogiterà con presenti oltre agli acquirenti e ai venditori anche tutti i creditori del venditore i quali dovranno essere soddisfatti uno per uno tramite pagamenti attestati dal notaio stesso. Fatto ciò quest’ultimo si recherà nell’aula prevista e chiederà al giudice, dopo avergli fatto presente che tutti i debitori sono stati soddisfatti, l’autorizzazione a far cancellare il pignoramento.
Tutto finito? No perché da quel momento dovranno passare ulteriori 15 giorni per legge prima di poter cancellare il pignoramento per dare l’opportunità al pubblico ministero di opporsi a questa decisione del giudice.
Risulta chiaro che la difficoltà maggiore è sapere a quanto ammontano i debiti presenti perché fino alla cancellazione del pignoramento potrebbero sempre aumentare continuando a gravare sull’immobile.
Cosa fare allora per tutelarci da questo rischio ?
Per ridurre questo rischio sarebbe opportuno fare una visura ipotecaria il giorno in cui ci si obbligherà a comprare la casa (tramite proposta d’acquisto o preliminare) per verificare l’esistenza di pignoramenti (o anche di altro) in modo tale che se si scopra qualcosa che non va si possa fare in tempo quantomeno a sospendere la trattativa senza rischiare di rimetterci il denaro della caparra che un venditore in difficoltà economiche difficilmente sarebbe in grado di restituirvi.
Ho detto ridurre, ma non eliminare perché finché il rogito non sarà trascritto c’è sempre il rischio che successivamente qualche ipotetico creditore insoddisfatto del venditore faccia un pignoramento.
Ecco che trascrivere direttamente il preliminare sarebbe la cosa migliore da fare, perché prevarrebbe su successivi pignoramenti, ma per fare ciò bisognerebbe farlo redigere o autenticare da un notaio con ulteriori costi (poco differenti in un caso dall’altro) che generalmente non si vuole sostenere preferendo rischiare.
Non mi stancherò mai di spiegare che la trascrizione del preliminare è un arma di tutela potentissima in mano all’acquirente (non solo dal pignoramento) e che il suo costo (generalmente inferiore a un rogito se quest’ultimo sarà redatto dallo stesso notaio) è quindi ampiamente giustificato.
Vito Desanguine
24 Gennaio 2021
