Quali sono le tasse sull'acquisto di una casa parte prima – Differenza tra acquistare come prima o seconda casa

• 07 Feb 2021
• Acquistare casa

Ci sono due domandi importanti da farsi quando si compra casa e cioè:

1. Comprerò con le agevolazioni prima casa?

2. Comprerò da un privato o da un costruttore?

 A seconda della risposta che darai sappi che l’ammontare delle tasse che pagherai sarà notevolmente diverso.

In questo articolo affronterò la prima domanda e cioè se si compra con agevolazioni prima casa nel caso di acquisto da un privato (ad oggi il più frequente), nel prossimo invece parlerò delle differenze in termini di tassazione tra comprare da privato o da costruttore anche con le differenze prima e seconda casa.

Quando si compra casa da privato se non si ha diritto alle agevolazioni prima casa si paga l’imposta di registro proporzionale del 9 % sul Prezzo Valore (vedremo dopo cos’è), l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro e l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Bisogna sapere che dal 2006 con il decreto Bersani l’imposta di registro proporzionale si paga non sul prezzo effettivamente pagato (derivante di solito dal prezzo di mercato del momento), ma sul Prezzo Valore (quasi sempre più basso del Valore di Mercato) che si ottiene moltiplicando la rendita catastale dell’immobile per determinati coefficienti di rivalutazione, semplificando corrisponde a moltiplicarla per 126 nel caso di seconda casa qui in esame.

Ulteriore vantaggio del Prezzo Valore è che l’agenzia delle entrate non potrà fare accertamenti sulla compravendita in questione.

Condizioni imprescindibili per usufruire del prezzo valore e dei suoi vantaggi a pena decadimento sono però:

• dichiarare comunque nell’atto notarile il prezzo effettivamente corrisposto

• acquistare in qualità di privato

• utilizzare l’immobile per uso abitativo

• dichiarare esplicitamente al notaio di voler utilizzare il sistema prezzo-valore 

C’è da dire che nel 2006 la differenza tra Valore di Mercato e Prezzo Valore era molto maggiore, per cui era maggiore anche il risparmio, ora dopo la crisi del settore degli ultimi anni, la distanza si è molto assottigliata e in alcuni casi, comunque ancora poco frequenti, il prezzo valore è superiore al prezzo di mercato dato che quest’ultimo è molto diminuito a differenza della rendita catastale che è rimasta invariata.

Se invece abbiamo i requisiti per poter usufruire delle agevolazioni ”prima casa”, si pagherà sempre sia l’imposta ipotecaria che l’imposta catastale 50 euro in maniera fissa, ma l’imposta di registro proporzionale diminuirà dal 9% a 2% e quindi pagheremo 4,5 volte di meno con in più l'ulteriore agevolazione che la rendita catastale andrà moltiplicata per 115,5 invece che per 126 per ottenere il Prezzo Valore su cui calcolare questo 2%.

Una bella differenza no?

Facciamo un esempio pratico per capire meglio la differenza in soldoni.

Compriamo una casa al prezzo di 250.000 euro che ha una rendita catastale di 1.000 euro, vediamo cosa pagheremo di Imposta di Registro a seconda dei casi:

• con Prezzo Valore, seconda casa: 9 % su (1.000 € x 126) = 9% su 126.000 € = 11.340 €

• con Prezzo Valore, prima casa: 2 % su (1.000 € x 115,5) = 2% su 115.500 € = 2.310 €

E’ evidente il grande risparmio sull’acquisto prima casa, ma vediamo anche quanto si pagherebbe se non ci fosse il sistema del prezzo valore

• senza Prezzo Valore, seconda casa: 9 % su 250.000 € = 22.500 €

• senza Prezzo Valore, prima casa: 2 % su 250.000 € = 5.000 €

E’ chiaro quindi perché si fanno alle volte tripli salti mortali per poter usufruire delle agevolazioni prima casa (le cui condizioni necessarie affronterò in un prossimo articolo).

Vito Desanguine

07/02/2021