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Il paradosso temporale post lockdown delle case a Marina di Massa e dintorni
Negli anni pre-crisi delle banche americane (novembre 2008) c’era stato un boom di nuove costruzioni dato dalla grande richiesta.
Questi nuovi immobili erano stati costruiti cercando di creare più appartamenti possibili dalle cubature previste dai permessi di costruire concessi, per cui mediamente parliamo di appartamenti generalmente trilocali, camera, cameretta soggiorno con angolo cottura e bagno e con ambienti di dimensioni contenute, anche perché vendendo 4 appartamenti di 65 mq si ricavava di più che da due di 130.
Con l’avvento crisi delle banche invece il mercato immobiliare è andato in sofferenza sia per la stretta al credito concesso dalle banche, sia per la crisi economica che ci ha colpito per un decennio.
Per cui, diminuita la domanda d’immobili, con il picco minimo raggiunto nel 2013, si è cominciato a non costruire più nuove abitazioni.
Questo anche perché le nuove normative per il risparmio energetico e per la sicurezza antisismica (in quegli anni abbiamo avuto l’introduzione dell’Attestato di Prestazione Energetica e i due eventi sismici del 2012 e del 2016) hanno aumentato i costi di costruzione, a fronte di una diminuzione del prezzo al mq delle abitazioni, dato appunto dalla crisi economica nazionale ed internazionale.
La diminuzione dei prezzi al mq si è protratta fino all’avvento del Lockdown, seppur mitigata dall’aumento delle compravendite dopo il 2013 dovuto alla diminuzione dei prezzi.
Fino a quel momento del resto, dalla fine degli anni ’90, si era sviluppata l’idea che la casa fosse ormai principalmente un luogo dove dormire dato che la giornata lavorativa o scolastica ci portava a restare fuori da essa fino a sera.
Il pranzare al lavoro, il ristorante la domenica, le mense scolastiche, il sempre maggiore lavoro femminile e, non ultima, la diminuzione delle nascite avevano negli anni pre-lockdown ridimensionato il tempo medio passato in casa dagli italiani.
Ormai non si avvertiva più la necessità di avere degli ambienti particolarmente ampi, anzi, visto che questo significava maggiori costi (d’acquisto e di manutenzione) e maggior impegno nel mantenerli ordinati e puliti.
Per cui gli appartamenti venivano costruiti di dimensioni minori rispetto a quelli a cavallo tra gli anni ‘50 e ‘90.
Il lockdown ha cambiato tutto di nuovo, ma questa volta in soli due mesi, quelli che siamo stati costretti a passare in casa facendo i conti con abitazioni non più fatte per essere vissute comodamente durante il giorno.
Quindi, subito dopo questo periodo di clausura obbligata, le persone hanno cominciato a pensare che forse sarebbe meglio avere una casa più comoda, con uno spazio in più dove lavorare da casa (smartworking), con uno spazio esterno abitabile (terrazzo o giardino) e magari in una bella località al mare.
Ma dov’è allora il paradosso?
Il paradosso è che le abitazioni che più si avvicinano a queste richieste sono quelle più vecchie perché, come ho detto prima, le case più recenti (relativamente, visto che da anni non se ne costruiscono) sono state costruite con i criteri pre-pandemia quindi, rispetto alla richiesta odierna del mercato, sono funzionalmente obsolete in quanto non soddisfano la richiesta d’immobili di metrature comode e con una camera in più.
Al contrario le case più vecchie seppur “attuali” a livello funzionale, perché di metrature più ampie e con più camere da letto perché destinate a nuclei famigliari all’epoca più ampi, non sono certamente state costruite secondo le moderne leggi antisismiche e per l’efficientamento energetico.
Quindi da questo punto di vista sono inadeguate alle odierne aspettative degli acquirenti (classi energetiche A o B).
Ecco perché leggi come il superbonus 110% o il Sismabonus se rese strutturali, cioè sempre possibili, darebbero una grande mano a risolvere questo paradosso.
Ristrutturare una casa è un grosso impegno che va ponderato con i giusti tempi senza avere la fretta causata dalla scadenza delle agevolazioni.
Fretta che inevitabilmente fa lievitare tutti i costi, da quelli dall’impresa a quelli dei materiali, passando per quelli dei professionisti incaricati.
La popolazione sta diminuendo, per cui ha poco senso continuare a costruire nuove abitazioni, ne abbiamo già costruite anche troppe.
Quelle che ci sono però, sono state costruite con criteri ormai superati (basti pensare che la stragrande maggioranza sono in classe energetica G o al massimo F), per cui concentrarsi sul migliorare quanto già esistente non può che essere una priorità da qui in avanti, senza diventare un’odiosa imposizione, ma creando le giuste agevolazioni.
Personalmente io sarei ancora più drastico e farei leggi che incentivino ancora di più proprio la completa demolizione degli immobili permettendone la ricostruzione secondo i criteri più recenti.
Vito Desanguine
05/02/2023
