Come aumentare il valore della proprietà con il cambio di destinazione d’uso, con il frazionamento o con altre modifiche

• 02 Apr 2023
• Vendere casa

Quando si decide di vendere un immobile una domanda importante da farsi o da fare a chi eventualmente ci farà la stima o ce lo proporrà in vendita è sicuramente questa:

“Il mercato immobiliare attuale apprezza l’immobile così com’è o c’è qualcosa che si può fare per migliorare, magari di molto, il suo valore percepito?”

Non porsi o non porre questa domanda è un grosso errore perché molto spesso con un piccolo investimento si potrebbe ottenere un gran maggiore guadagno.

È ovvio che sto parlando di migliorie e non di una vera e propria ristrutturazione di pavimenti, impianti, infissi, bagni ecc.  che avendo un costo notevole aumenterebbero di conseguenza il valore dell’immobile.

Per esempio, un immobile ad uso ufficio presente in una zona residenziale potrebbe essere apprezzato molto di più dal mercato se trasformato in civile abitazione.

Questo cambio oltre ad essere possibile a livello burocratico perché sempre all’interno della stessa categoria (da A/10 ad A/2) potrebbe anche essere considerato dal comune di competenza una miglioria del carico urbanistico della zona e quindi avere una tassazione comunale estremamente bassa rispetto all’ incremento di valore dell’immobile.

Un’altra miglioria che incrementerebbe il guadagno è frazionare un grosso immobile residenziale in più unità abitative.

Questo perché il valore al mq di appartamenti più piccoli è molto spesso decisamente maggiore del valore al mq di immobili molto grandi.

In questo caso contrariamente a quello precedente però, avremo un incremento del carico urbanistico e per questo motivo bisognerà prima verificare in maniera approfondita che sia realmente possibile realizzarlo.

Ci sono migliorie, come certi optional delle automobili, che non sono indispensabili in una casa, ma che molti ne considerano scontata la presenza.

Per cui, quando non ci sono, il valore dell’immobile viene percepito come svalutato e sono:

• L’impianto di climatizzazione
• La porta blindata
• Il cancello elettrico

Poi ci sono migliorie sempre non indispensabili, ma che sono molto apprezzate:

• Le zanzariere
• La filodiffusione
• L’allarme

Continuando ecco un elenco di alcune migliorie che vengono raramente attuate, ma che aumenterebbero notevolmente il valore percepito di un immobile, pur avendo un costo decisamente basso:

• Imbiancare le pareti
• Cambiare le placche delle prese della corrente
• Curare il giardino togliendo le sterpaglie e rasando l’erba
• Riparare ciò che non funzione (per esempio una tapparella)

Rimanendo sempre nell’ambito del  “cosa fare per migliorare il valore percepito di un immobile” non si può non citare l’home staging che si basa sul valorizzare un immobile vuoto con un bell’arredamento preso a noleggio.

Insomma il concetto è che, potendolo fare, sarebbe utile investire poche centinaia o migliaia di euro per ottenere qualche decina di migliaia di euro in più.

Vito Desanguine

02 Aprile 2023