Perché e quando una casa si “sput***a” e cosa fare per impedire che avvenga

• 16 Apr 2023
• Vendere casa

Intanto spieghiamo che “lo sputt******o” di un immobile è quel fenomeno per cui, ad esempio, un’abitazione non viene più presa in considerazione dai possibili acquirenti quando la vedranno in pubblicità a prescindere anche da un eventuale ribasso.

Alla lunga questo potrebbe portare a dover vendere ad un prezzo inferiore al valore di mercato pur di rendere attraente l’immobile la cui reputazione è stata ormai compromessa.

Perché quindi ci si viene a trovare in questa condizione?

Possiamo subito dire che questa situazione si ha quando un immobile resta in vendita per molto tempo (dai sei mesi in poi) facendo nascere nei possibili acquirenti il pensiero che non si sia venduto per un probabile prezzo troppo alto o per chi sa quale problema (e questo pensiero è anche peggio del precedente).

Tralasciando le situazioni in cui è la particolarità intrinseca dell’immobile in vendita a determinarne la difficoltà a trovarne un compratore (esempio classico un Castello), possiamo distinguere tre tipologie di casi che ne comprendono la quasi totalità.

1. Prezzo di vendita troppo alto rispetto al suo segmento di mercato (che è dato dalla tipologia, dallo stato e dalla posizione dell’immobile)
2. Difformità o vizi di varia natura (legali, urbanistici, edilizi, catastali, condominiali) e di cui magari si è anche sparsa la voce
3. Annunci pubblicitari che riportano prezzi e/o misure differenti che finiranno per creare confusione nei possibili acquirenti e la confusione non è mai una cosa buona in una compravendita

Cosa possiamo fare allora per evitare queste circostanze?

Ecco dei suggerimenti riferiti ad ogni punto precedente:

1. Accettare la valutazione dell’immobile che vogliamo vendere fatta da parte di professionisti seri invece di rincorrere i nostri desideri, legittimi per carità, ma che si scontreranno inevitabilmente con i desideri altrettanto legittimi, ma di segno opposto, degli acquirenti.
2. Farsi consigliare, sempre da un professionista serio, su quali controlli è opportuno fare sullo stato di legittimità dell’immobile (legale, urbanistico, edilizio, catastale, condominiale) prima ancora di metterlo in vendita
3. Imporre senza deroghe a tutte le agenzie contattate direttamente un unico prezzo di vendita e un'unica misura (consiglio quella catastale) o dare l’esclusiva ad un’agenzia sola che si farà garante degli annunci delle altre con cui collaborerà (dare l’esclusiva ad una sola agenzia che non collabora con le altre invece per me non è di solito una cosa saggia da fare).

Concludendo, le case si vendono entro i primi due mesi perché vengono percepite come novità, ma solo se proposte in vendita al giusto prezzo di mercato e senza problemi di varia natura.

Diversamente bisogna cominciare subito a porsi delle domande e a porre rimedio, perché passati 6 mesi si comincia ad entrare nella zona “sputt******o” e dopo diventerà tutto più difficile.

Vito Desanguine

16 Aprile 2023