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Acquisto di un immobile a rate con riserva di proprietà (o patto di riservato dominio)
Nella vendita di cose mobili a rate è dato per scontato che la proprietà della cosa venduta rimane in capo al venditore fino al pagamento dell’ultima rata.
Il tutto è disciplinato dagli artt. 1523 e ss. del codice civile.
Negli ultimi anni però si è cominciato a utilizzare questa formula anche per l’acquisto d’immobili.
Questo per le stesse motivazioni dell’affitto a riscatto (o Rent to Buy) ossia l’impossibilità da parte dell’acquirente di saldare immediatamente o in tempi brevi il prezzo e contemporaneamente la sua necessità di usufruire subito dell’utilizzo del bene.
Per tutelare il venditore da una futura inadempienza dell’acquirente la legge determina che in capo ad egli rimane la proprietà dell’immobile fino al pagamento dell’ultima rata.
Al contempo però all’acquirente viene trasferita subito la responsabilità dell’eventuale deperimento della cosa, con la motivazione del suo immediato possesso.
Per quest’ultimo motivo la dottrina maggioritaria ritiene che il pagamento delle spese di manutenzione ordinaria, straordinaria e condominiali spettino all’acquirente.
Diversamente la stessa dottrina ritiene che il pagamento dell’IMU e della Tari ricada sul venditore in quanto rimane il proprietario ufficiale fino al pagamento dell’ultima rata.
Per quello che riguarda invece le agevolazioni prima casa e il pagamento delle imposte di registro l’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello n° 409 del 24 Settembre 2020 ha chiarito che per essa il trasferimento della proprietà ai fini fiscali avviene subito al momento dell’atto notarile e non al momento del pagamento dell’ultima rata con tutte le conseguenze positive o negative a seconda dei casi specifici.
La motivazione è che essa si rifà al comma 3 dell’art. 27 del Testo Unico dell’imposta di Registro (TUR) il quale dice che:
“Non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva le vendite con riserva di proprietà e gli atti sottoposti a condizione che ne fanno dipendere gli effetti dalla mera volontà dell'acquirente o del creditore”
È importate infine ricordare che in caso d’inadempimento dell’acquirente, il venditore non potrà trattenere quanto già incassato, ma dovrà restituirlo, decurtato di un equo compenso (stabilito dal giudice) per il disagio subito e per l’utilizzo da parte dell’acquirente dell’immobile in questione.
Vito Desanguine
30 Aprile 2023
