Chi paga le spese di registrazione del preliminare?

• 21 May 2023
• Acquistare casa

Molto spesso, quasi sempre direi, prima di stipulare un rogito dal notaio si usa impegnare reciprocamente le parti in un contratto detto ad effetti obbligatori.

Un contratto quindi in cui non c’è effettivamente il trasferimento della proprietà dell’immobile dal venditore all’acquirente, ma in cui ci si impegna uno a comprarlo e l’altro a venderlo a determinate condizioni ed entro un determinato tempo.

Questo contratto, si chiama “contratto preliminare di compravendita immobiliare”, volgarmente chiamato anche “compromesso” e comporta degli oneri da pagare all’Agenzia delle entrate.

Di solito questi oneri, quando non si tratta di preliminare fatto dal notaio e trascritto nei pubblici registri immobiliari, sono:

• 200,00 euro fissi a fondo perduto.
• lo 0,5 % sull’importo della caparra rilasciata a garanzia (o il 3% sull’eventuale acconto prezzo) che l’acquirente recupererà al rogito sull’imposta di registro totale dovuta
• 16 euro di marca da bollo ogni 4 facciate o 100 righe del contratto e di ogni sua eventuale copia che si vorrà registrare
• Marche da bollo di importo variabile sugli eventuali allegati (planimetrie, certificati, ecc.)

Da un punto di vista fiscale la responsabilità del pagamento di questi oneri ricade indifferentemente sull’acquirente o sul venditore mentre l’obbligo della registrazione ricade anche sull’eventuale Agenzia Immobiliare coinvolta nella trattativa.

Da un punto di vista di prassi, tranne accordo diverso tra le parti, si usa generalmente imputare questi costi all’acquirente, facendo riferimento all’articolo 1475 del codice civile che recita così:

 " Le spese del contratto di vendita e le altre accessorie sono a carico del compratore, se non è stato pattuito diversamente”.

Esiste però anche una corrente di pensiero (minoritaria per la verità) che ritiene che le spese dei 200,00 euro e delle marche da bollo, non potendo essere recuperate da nessuna delle due parti in causa, debbano essere divise a metà tra di loro.

Ricordo infine che la registrazione del preliminare è un mero adempimento fiscale, mentre è solo la trascrizione del preliminare nei pubblici registri immobiliari a certificare che quel determinato immobile è stato promesso in vendita a quel determinato acquirente e quindi nessun altro lo potrà comprare finché rimane valida quella promessa.

La trascrizione del preliminare però può essere fatta solo se esso è stato redatto da un notaio.

Ha quindi dei costi maggiori ed imputabili solo all’acquirente.

Vito Desanguine

21 Maggio 2023