Perché è molto importante fare questi controlli prima di vendere casa?

• 18 Jun 2023
• Vendere casa

Mettere in vendita un immobile non è soltanto cercare di realizzare la cifra più alta possibile, magari nel minor tempo possibile, ma è anche assumersi la responsabilità civile e penale nei confronti dell’acquirente della casa che si sta vendendo.

La legge è molto chiara nell’indicare che è a carico dei venditori l’onere di vendere un immobile conforme a livello catastale, urbanistico ed edilizio.

Per sapere se si è in regola a livello catastale è abbastanza semplice. È sufficiente scaricare online sul sito dell’agenzia delle entrate (Catasto) una planimetria catastale e verificare che la casa sia esattamente come è disegnata in pianta e scaricare sempre on line una visura catastale, per verificare che siano riportati esattamente i proprietari attuali per la loro giusta quota.

Purtroppo, invece, per sapere con certezza di essere in regola a livello urbanistico ed edilizio, bisogna fare il cosiddetto “acceso agli atti” depositati in comune direttamente presso lo sportello unico dell’edilizia, con tempi di attesa anche di mesi.

Bisogna controllare cioè che i documenti depositati in comune, del progetto originario e delle eventuali modifiche successive, corrispondano esattamente allo stato attuale della casa. Se così non fosse, bisognerà verificare se e come le difformità si possano sanare.

È evidente che se questi controlli non vengono fatti prima di mettere in vendita un immobile, da soli o tramite un’Agenzia Immobiliare, il venditore rischia di promettere in vendita (o di vendere) un immobile con delle difformità o con degli abusi edilizi.

Questo comporterebbe la possibilità concreta di doverne pagare poi le conseguenze.

È utile ricordare che se si accetta una proposta o si firma un preliminare in cui, come è di prassi, si promette di vendere una casa conforme, se poi questa dovesse risultare che conforme non è, chi l’ha comprata potrebbe chiedere i danni in vari modi:

• Potrebbe chiedere il doppio della caparra da lui versata
• Potrebbe chiedere i danni per avergli fatto perdere tempo nel quale magari avrebbe potuto comprare un'altra casa
• Potrebbe obbligare i venditori a sanare a loro spese l’abuso (e se è grosso sono tanti soldi)
• Potrebbe chiedere un forte sconto sul prezzo pattuito inizialmente

Ma quand’è che potrebbe saltare fuori il problema?

Di solito nel momento in cui:

• L’acquirente fa fare un controllo prima del rogito ad un tecnico di fiducia per maggior garanzia
• Il notaio (che ricordiamo è per legge scelto dall’acquirente) pretende per il rogito la relazione di un tecnico abilitato che ne attesti la conformità urbanistica, edilizia e catastale (in Emilia Romagna e Toscana è prassi comune)
• L’acquirente vuole ristrutturare e necessita di una pratica edilizia che comporta l’asseverazione di un tecnico sullo stato di conformità (o legittimità) dell’immobile (per esempio una SCIA).

Insomma, se questi controlli venissero fatti prima di mettere in vendita l’immobile:

• ci si metterebbe al riparo da eventuali richieste di risarcimento dell’acquirente
• si sarebbe in grado di rogitare subito evitando di tenerlo in vendita troppo a lungo svalutandolo.
• Si quantificherebbero tempi e costi di eventuali sanatorie in maniera da metterlo in vendita solo dopo che la sanatoria sia stata conclusa ed evitando di nuovo di tenerlo in vendita troppo a lungo svalutandolo

Chi deve fare questi controlli?

La cosa migliore è che siano fatti fare a un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) che sia quindi in grado di assumersi la responsabilità dei controlli fatti, asseverandoli.

Che costo hanno questi controlli?

Dipende dal tariffario del professionista scelto e dalla complessità della ricerca. Generalmente si va dai trecento euro in su, però esistono Agenzie Immobiliari che in cambio dell’esclusiva di vendita si accollano loro questo costo.

Vito Desanguine

18 Giugno 2023