È davvero obbligatoria la relazione tecnica di conformità urbanistica a Marina di Massa?

• 22 Oct 2023
• Acquistare casa

Chi rogita una casa in Toscana o in Emilia Romagna, scopre che in queste due regioni i notai pretendono un documento che nelle altre regioni non è richiesto, non essendo obbligatorio per legge: La Relazione Tecnica di Conformità Urbanistica, Edilizia e Catastale (detto anche, dopo il dl 76 del 2020, Stato Legittimo dell’immobile).

Contrariamente a quanto comunemente si pensa, il notaio non può fare le verifiche urbanistiche ed edilizie sull’immobile che andrà a rogitare.

I notai non vanno mai a controllare di persona le case che rogitano e comunque non avrebbero le competenze di un tecnico abilitato (Ingegnere, Architetto, Geometra) per farlo.

Il notaio si limita ad applicare la legge nazionale e cioè scrive nell’atto che il venditore dichiara la conformità urbanistica edilizia e catastale dell’immobile venduto, facendogli assumere quindi in prima persona la responsabilità civile e penale di quello che afferma.

Va da sé che anche i venditori non avrebbero le competenze, come il notaio, per fare una simile dichiarazione, per cui potrebbero dichiarare il falso in perfetta buona fede, così come invece potrebbero mentire per ovvie ragioni di opportunità.

Ecco che allora, per ovviare a ciò, in Emilia-Romagna i notai si sono messi d’accordo già da qualche anno nel rogitare solo in presenza di una relazione di un tecnico abilitato, il quale si assumerà lui, avendone le competenze, di certificare che l’immobile in questione è conforme alle normative urbanistiche, edilizie e catastali nazionali, regionali e comunali.

Anche in Toscana in quasi tutte le province i notai pretendono questo documento per rogitare.

Dico quasi perché nella provincia di Massa-Carrara (e quindi a Massa di cui Marina di Massa è un quartiere) solo ultimamente i notai (non tutti) cominciano a richiederla.

Questo perché, come detto prima, sottolineo che non esiste nessuna legge, né nazionale, né regionale, che impone l’obbligo di fornirsi di tale documento.

È solo una decisione unilaterale del notaio pretendere questo documento.

In più, non essendoci una legge a riguardo, non è specificato da nessuna parte chi debba sostenere questo costo.

Ci si affida agli accordi tra le parti o agli usi e costumi del luogo che, a seconda dei casi, possono prevedere che l’onere di pagare il tecnico tocchi al venditore o all’acquirente.

A Massa, quando il notaio pretende la relazione, di solito è il venditore ad accollarsene l’onere, ma nulla vieta che ci si possa accordare diversamente.

A questo punto va fatta una considerazione importante.

Se da un lato il venditore potrebbe risentirsi di dover pagare un costo non previsto da nessuna legge (infatti c’è stato chi ha denunciato l’ordine dei notai dell’Emilia Romagna per questo), dall’altro avere la certezza che si sta vendendo un immobile conforme è importante, soprattutto per chi vende.

Ricordiamoci sempre che per la legge è il venditore che deve garantire la conformità di ciò che vende e non importa se dichiara il falso in buona fede, perché la legge non ammette ignoranza.

Per cui, contrariamente a ciò che si può pensare, la relazione serve a tutelare soprattutto chi vende, in quanto la sua responsabilità non finisce con la vendita del suo immobile.

Infatti, se l’acquirente, in un secondo momento, dovesse scoprire delle difformità, potrebbe rifarsi sul venditore, come previsto dalla legge.

Vito Desanguine

22 Ottobre 2023