Perché case simili hanno prezzi molto diversi?

• 19 Nov 2023
• Acquistare casa

Una domanda che spesso si pongono i clienti è come mai case per loro simili hanno prezzi molto differenti. 

Per rispondere in maniera esaustiva a questa domanda bisogna quindi approfondire innanzitutto con i clienti cosa voglia dire per loro case simili spiegandogli che per pargonare gli immobili bisogna considerare tante caratteristiche che potrebbero non avere realmente tra loro in comune gli immobili presi in considerazione.

Il seguente elenco di categorie aiuterà a comprendere meglio quante differenze sostanziali ci possano essere tra due case

• Tipologia edilizia (appartamento, villetta a schiera, villa…)
• Dimensioni (monolocale, bilocale, trilocale, quadrilocale…)
• Pertinenze (Box auto, giardino, cantina, terrazza abitabile…)
• Stato manutentivo (nuovo, ristrutturato, da ristrutturare…)
• Finiture (di lusso, standard, economiche…)
• Zona (Regione, città, quartiere, strada, edificio…)

È evidente che ognuna delle caratteristiche prima elencate determina differenze di prezzo spesso non comprese immediatamente perché non ci si sofferma su aspetti anche elementari.

A riguardo, un aspetto su cui non ci si sofferma abbastanza è quanto una semplice camera in più possa incidere pesantemente sul valore di una casa, specialmente poi se si è abituati a valori al metro quadro molto diversi.

Se per esempio in una zona come la mia (Marina di Massa) il prezzo medio è di 3 mila euro al mq, basta che l’immobile abbia una camera in più di 10 mq che il prezzo automaticamente sale di 30 mila euro, per arrivare a 42 mila se la camera fosse una classica matrimoniale da 14 mq.

Stesso discorso per quel che riguarda un box auto in una zona dove parcheggiare è difficilissimo o la presenza di un giardino o la vicinanza al mare in una zona balneare.

Sono tutte caratteristiche che aumentano sensibilmente il valore di una proprietà.

Per cui paragonare due appartamenti della stessa dimensione, ma uno privo di pertinenze e l’altro che magari ha il giardino, il box auto e la terrazza vista mare non ha senso se non si considera quanto in quella determinata zona si apprezza ogni singola pertinenza.

Inoltre gli immobili recentissimi costruiti secondo le nuove normative sul risparmio energetico e antisismiche hanno prezzi di costruzione maggiori di quelli costruiti solo 10/15 anni fa.

Come spiegato in diversi precedenti articoli poi, la madre di tutte le differenze è la zona, la Posizione, in cui si trova la casa, perché non mi stancherò mai di spiegare che se lo stesso appartamento lo compro in una località turistica ha un prezzo e se lo compro in un paesino sperduto in mezzo al niente, ne ha uno molto inferiore.

Per cui non ci si deve meravigliare se un trilocale al mare costa come una villa in un paesino della Pianura padana.

Fatte tutte queste considerazioni però bisogna aggiungere un aspetto ahimè vero.

A volte la differenza di prezzo è determinata semplicemente dai desideri del proprietario che nulla hanno a che fare con i reali valori di mercato. Dato che non c’è una legge che obbliga a vendere al prezzo stimato da un professionista,  ecco che davvero due immobili realmente simili possono essere proposti in vendita ad un prezzo notevolmente diverso.

A riguardo mi piace sempre citare un episodio raccontatomi da un collega anni fa in cui, a fronte di una stima da lui fatta di 500 mila euro, i proprietari volevano vendere il loro immobile a 800 mila euro.  Alla domanda del collega su come mai valutassero così tanto la loro proprietà la risposta fu che, siccome erano 4 fratelli, volevano realizzare 200 mila euro a testa. A quel punto il collega gli disse, con arguzia meravigliosa, che allora era una fortuna che non fossero in 5 fratelli se no avrebbero chiesto 1 milione di euro.

Ecco, quest’ultimo racconto dice molto del mercato immobiliare italiano.

Vito Desanguine

19 Novembre 2023