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Errore n° 5 dei compratori - Non conoscere a fondo le tasse che si andranno a pagare
In questo post non voglio parlare dell’errore tipico di sottovalutare le tasse sulla seconda casa o di non approfondire se effettivamente si potrà usufruire delle agevolazioni per l’acquisto prima casa, perché ritengo che sia di dominio comune che se acquisto
con queste agevolazioni pagherò meno tasse (anche molto) che se non lo faccio (2% contro 9% di Imposta di Registro o 4% contro 10% di IVA se l’immobile sarà venduto con essa).
No qui voglio parlare di un’ altra cosa che spesso sfugge dall’essere considerata.
I più attenti avranno notato che ho parlato di percentuali che variano, ma senza indicare su cosa, su quale sia l’importo di riferimento su cui calcolare le tasse.
Questo perché cambia l’importo di riferimento a seconda che si paghi o meno l’IVA
Pagare o meno l’IVA dipende da due fattori uno soggettivo e uno temporale.
Quello soggettivo pone attenzione se a vendere sia un soggetto IVA ( per esempio un’impresa edile).
Il fattore tempo pone riguardo se l’immobile sia stato costruito o ristrutturato da meno di 5 anni.
Se ci sono queste due condizioni la casa deve essere venduta con IVA (4% o 10%) calcolata sull’effettivo prezzo di vendita.
Mentre se manca una di queste due condizioni si pagherà l’imposta di registro (2% o 9% e già qui comunque ci sarebbe un risparmio rispetto alle aliquote IVA che sono 4% e 10%) calcolata non sull’effettivo prezzo di vendita, ma sulla rendita catastale rivalutata (sistema del prezzo-valore) secondo determinati parametri che generalmente determinano un importo di gran lunga inferiore al prezzo effettivamente pagato con gran risparmio per l’acquirente.
E’ importante sapere a riguardo però che quella di vendere senza IVA è una facoltà e non un obbligo da parte del soggetto IVA che vende dopo 5 anni che ha costruito o ristrutturato.
Quindi quello da considerare che magari non si sa comunemente è che se per esempio si compra direttamente da un’impresa edile una casa dopo 5 anni che è stata costruita potete chiedere che ve la vendano senza IVA sapendo che l’eventuale rifiuto dipenderà dalla loro volontà (per esempio hanno bisogno di recuperare IVA da portare in detrazione) e non dalla legge.
22 Novembre 2020
