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Errore n° 6 dei compratori - Non far fare al notaio il preliminare
Domanda: “Perché devo pagare un notaio per far redigere il contratto preliminare quando me lo fa gratis il commercialista o l’agente immobiliare o il solito cugino avvocato?
Risposta: Perché se lo fa il notaio lo potrai trascrivere nei pubblici registri immobiliari.
Potresti anche farglielo solo autenticare, ma poiché il costo non sarebbe tanto diverso val la pena
farlo fare completamente a lui.
Domanda: “ E a che mi serve farlo trascrivere? “
Risposta: A rendere il tuo diritto a comprare quell’immobile opponibile ai terzi ancor prima del contratto definitivo (il rogito). E cioè dal momento della trascrizione del preliminare chiunque potrà vedere che quell’immobile è stato promesso a te e che quindi non può essere venduto ad altri, a meno che la trattativa non salti per successivo accordo tra le parti contraenti (se non c’è accordo probabilmente si andrà in causa e toccherà al giudice sbloccare la situazione)
Ho voluto cominciare quest’articolo in forma di domanda e risposta per andare subito al nocciolo della questione, impedire che l’immobile a noi promesso sia (per truffa o quanto meno molto scorrettamente ) venduto a qualcun altro.
Questa è un ipotesi che potrebbe verificarsi tra il preliminare e il definitivo perché magari il venditore ha trovato un acquirente che offre molto di più e pensa di potersi liberare solo perdendo la caparra (e abbiamo già visto che non sempre è così). Questa è l’ipotesi del venditore scorretto che generalmente ci fa perdere la casa che eravamo convinti di aver ormai comprato, con tutti i disagi anche notevoli che si possono immaginare.
Ma c’è anche la più rara ipotesi (ma sempre possibile) del venditore truffatore che rogita la stessa casa due o più volte lo stesso giorno con clienti e notai diversi. Questo perché il notaio fa i controlli il giorno dell’atto del rogito e non può sapere quindi se lo stesso giorno l’immobile sia stato venduto ad altri perché non risulterebbe ancora. Ed in questo caso il danno sarebbe enorme, perché oltre a non avere la casa promessa, avremo perso anche i soldi (situazione che ha indotto il legislatore a fornire la possibilità del deposito prezzo a tutela delle parti con la legge 147/2013, ma di questo parlerò in un altro articolo).
Tutti questi rischi verrebbero annullati semplicemente facendo fare il preliminare al notaio con sua relativa trascrizione perché renderebbe visibile a tutti il nostro vincolo su quell’immobile ben prima del rogito, rendendo di fatto impossibile la truffa descritta prima.
Costerebbe qualcosa? Certamente, ma se sarà il notaio che farà il definitivo a fare il preliminare sicuramente ne terrà conto offrendo un prezzo di favore, anche perché poi il lavoro di preparazione del definitivo è già stato fatto per il preliminare.
In conclusione con una spesa di 1000/2000 euro circa in più ci salviamo dal rischio di perderne, magari 200.000 o quanto meno di non farci soffiare la casa da qualcun altro.
Vale la pena rischiare?
29 Novembre 2020
