Cosa vuol dire "fiscalizzare" un illecito edilizio

• 23 May 2021
• Vendere casa

Ho già affrontato in altri articoli, l’argomento dell’obbligo dei proprietari di garantire la conformità urbanistica dell’immobile che stanno vendendo, problematica da sempre

esistita nelle compravendite immobiliari, ma che è (finalmente aggiungo io) esplosa con l’introduzione del Superbonus 110% per usufruire del quale, ormai lo sanno anche i bambini, bisogna che la casa sia appunto in regola a livello urbanistico.

Grazie ai controlli che si stanno effettuando per accedere a questi sgravi fiscali, molti stanno ahimè scoprendo di essere in possesso di abitazioni che hanno difformità urbanistiche di vario livello e tra questi, alcuni purtroppo stanno scoprendo che queste difformità non sono sanabili e che quindi non potranno usufruire di quegli incentivi fiscali che richiedono assolutamente la conformità urbanistica (ci sono anche incentivi che non la richiedono).

Occorre qui ricordare brevemente che per difformità si intendono delle differenze tra i progetti di costruzione dell’immobile in questione presentati al comune e il suo reale stato di fatto.

A questo punto la domanda che nasce spontanea è:

“Ma quand’è e in che modo allora si possono sanare le difformità?”

 E' possibile farlo in uno di questi due modi:

• o richiedendo il permesso al comune pagando una sanzione, permesso che poteva comunque essere richiesto, ma che non si è richiesto (perché si ignorava di doverlo fare o per non pagare gli oneri o perché si temeva che non sarebbe stato concesso o per non pagare un professionista che lo presentasse) 

• o rendendo l’abitazione uguale ai progetti presentati al comune demolendo cioè le parti abusive o difformi.

Ovviamente se nessuna di queste due possibilità è percorribile l’immobile non sarà “sanato” e non si potrà usufruire degli sgravi fiscali.

Nel momento in cui si scopre una difformità urbanistica però si apre un’altra questione oltre a quella sull’impossibilità di usufruire degli sgravi fiscali ed è quella della incommerciabilità degli immobili in questione, perché la legge non solo dice che le case affette da difformità non sanabili non hanno diritto agli incentivi fiscali, ma anche che non possono essere vendute finché afflitte da tali problematiche.

Cosa fare quindi se l'illecito non è sanabile, perché le modifiche fatte non erano accettabili dalle leggi dell’epoca di realizzazione o non lo sono dalle leggi attuali (principio della doppia conformità).

Sicuramente non poter usufruire di sgravi fiscali perché ho una casa difforme è un problema ed un peccato, ma non poterla vendere è un grosso, grossissimo problema, soprattutto se ho urgenza e/o necessità di farlo.

Ecco che la legge per venire incontro a questa problematica di non poco conto, ha previsto questa eventualità e la risolve grazie alla "fiscalizzazione" dell’illecito, ovvero ci dice che le difformità che non possono essere realizzate o che non possono essere demolite senza pregiudicare la stabilità dell’edificio possono essere “fiscalizzate” per poter rendere vendibile l’immobile, cioè si quantifica in soldoni una sanzione per poter vendere comunque la casa.

C'è da aggiungere però che pagare questa sanzione, se da un lato ci permette di vendere l’abitazione dall’altro non “sana” la difformità che quindi, rimanendo, continuerà a impedire anche ai nuovi proprietari la possibilità di usufruire degli sgravi fiscali che richiedono la conformità urbanistica.

Questa possibilità di fiscalizzare l’illecito è prevista nella legge nazionale Dpr 380 del 2001 (Testo Unico dell’Edilizia) nell’articolo 34.

In Toscana invece questa possibilità fa riferimento all’articolo 206 della Legge Toscana 65 del 2014 (Legge Urbanistica Toscana) che è quella con cui la regione Toscana ha recepito la legge nazionale.

A questo riguardo c’è da sottolineare una differenza importante tra le due leggi:

• in quella nazionale, per il residenziale, l’illecito viene “fiscalizzato” pagando il doppio del costo di produzione della parte difforme.
• In Toscana invece viene “fiscalizzato” pagando il doppio dell’aumento di valore venale (cioè del valore di mercato) ottenuto dall’immobile in conseguenza della realizzazione delle opere abusive. 

 E’ intuibile la differenza di valori sanzionatori ottenibili con questi due diversi principi.

Tutto quanto detto vale ovviamente ad oggi 23 Maggio 2021 giorno in cui non sappiamo ancora se le varie semplificazioni di cui si parla già da un po' verranno poi realmente poste in essere.

Vito Desanguine

23 Maggio 2021