Conviene comprare una nuda proprietà come investimento?

• 07 May 2023
• Acquistare casa

Ogni tanto ci si sente fare la domanda se comprare una nuda proprietà possa essere un buon investimento, nella prospettiva di comprare l’immobile ad un prezzo scontato.

La risposta, come spesso accade quando si tratta d’investimenti, è… dipende.

Dipende da che tipo d’investimento ci si aspetta di fare.

Intanto ricordiamo che comprare la nuda proprietà di un immobile vuol dire acquistarne la sola proprietà giuridica, ma senza poterne disporre materialmente.

Prerogativa quest’ultima che resterà in capo al vecchio proprietario che appunto se ne riserverà l’usufrutto quasi sempre vita natural durante (salvo accordi diversi).

Ossia ne potrà disporre come meglio crede con le uniche limitazioni di non poterlo vendere e di non poterne cambiare la destinazione d’uso.

Perché si vende la nuda proprietà?

Perché si vuole avere una certa disponibilità di denaro mantenendo il possesso e l’utilizzo dell’immobile

Ma quanto vale una nuda proprietà?

Il suo valore dipende (è brutto da dirsi, ma è così) dall’aspettativa di vita dell’usufruttuario.

Quindi, più ci si aspetta che egli viva, meno la nuda proprietà avrà valore e il contrario.

È intuitivo capirne il perché.

Più è vecchio l’usufruttario, prima probabilmente morirà, prima il nudo proprietario potrà disporre completamente dell’immobile.

Il valore della nuda proprietà è quindi una percentuale sul valore di mercato dell’immobile. Questa percentuale si trova su apposite tabelle periodicamente aggiornate.

Questa è quella relativa al 2024

È conveniente quindi comprarla?

Allora, se si punta sulla morte dell’usufruttario, si sta giocando d’azzardo e non è un bel modo d’investire, perché nessuno può sapere quanto egli vivrà, magari ha ottant’anni e arriverà fino a cento.

Per lo stesso motivo non va bene per chi vuole far girare velocemente i propri fondi per ottenere rapidi e lucrosi guadagni.

Non dimentichiamoci poi che se il valore della nuda proprietà è calcolato in percentuale sul valore di mercato, nessuno ci garantisce che nei prossimi anni quest’ultimo non scenda anche di molto, rendendo l’investimento addirittura in perdita.

Pensate a chi avesse acquistato una nuda proprietà nel 2009, se l’usufruttario fosse morto nel 2019, il nudo proprietario si sarebbe trovato un valore di mercato dell’immobile diminuito tra il 30 e il 40% vedendosi così annullare lo sconto ottenuto al momento del suo acquisto nel 2009.

Per questo motivo perciò, anche nel caso che io voglia semplicemente comprare bene oggi un immobile per farlo trovare un domani ai miei figli che oggi sono piccoli, rischierei di fare comunque un cattivo affare se il mercato immobiliare dovesse scendere.

Può essere conveniente invece, utilizzarla in ambito familiare per risparmiare sulle imposte di successione.

Vito Desanguine

07 Maggio 2023