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Chi deve pagare le spese condominiali straordinarie deliberate dopo la proposta d’acquisto?
Come è risaputo le spese straordinarie in un condominio sono quelle che non riguardano la quotidianità della vita condominiale, come possono essere le spese per la pulizia delle scale, per l’ascensore o per la luce elettrica negli ambienti comuni, ma appunto quelle una tantum.
Essendo una tantum, la loro delibera può non essere prevista con largo anticipo visto che l’amministratore la convoca di solito con non più di 2 settimane di preavviso.
Può quindi capitare che nel periodo che separa l’accettazione di una proposta d’acquisto (o la sottoscrizione di un preliminare) dal rogito, l’assemblea del condominio a cui appartiene l’immobile oggetto della proposta (o del preliminare), potrebbe deliberare delle spese straordinarie.
A chi toccherà pagarle allora? Al venditore o all’acquirente?
La legge stabilisce che tutte le spese condominiali antecedenti al rogito spettino al venditore, ma s’intuisce che la questione è spinosa perché si tratta di un costo che nessuna delle due parti ha piacere di dover sostenere.
Il venditore perché ha accettato di vendere la sua casa ad un prezzo che teneva conto, magari, della vetustà delle facciate, ed ora per legge si ritroverebbe a doverne pagare il rifacimento senza averne considerato il costo nel prezzo di vendita accettato.
L’acquirente, all’opposto, mal accetterebbe di dover pagare dei costi ulteriori, che potrebbero metterlo in grave difficoltà proprio perché non previsti, solo per correttezza morale nei confronti del venditore. Specialmente poi considerando che la legge lo esonera dal doverne far fronte.
Come se ne esce?
Come sempre con un po’ di esperienza e tanto buon senso da parte di tutte le parti in causa.
Prima di tutto, lavori straordinari di facciate e quant’altro difficilmente arrivano all’improvviso, se ne parla e se ne riparla, anche al di fuori delle assemblee, prima di metterle all’ordine del giorno.
Per cui quando c’è nell’aria la possibilità di una prossima delibera che vada in tal senso, questa eventualità andrebbe sempre comunicata ai promissari acquirenti prima di firmare qualsiasi proposta o preliminare.
Questo perché è importante che l’accordo preveda fin dall’inizio questa possibilità, con clausole che soddisfino tutte e due le parti in causa.
Per cui, per esempio, si potrebbe scrivere che le eventuali spese deliberate dopo l’accettazione della proposta d’acquisto (o del preliminare), ma prima del rogito, saranno a carico della parte acquirente, contrariamente a quanto previsto per legge, perché nel prezzo si è tenuto conto della vetustà delle facciate dell’edificio.
Più complicato è il caso in cui l’intervento straordinario è determinato da un problema improvviso realmente non previsto, come potrebbe essere la sostituzione della caldaia di una centrale termica per i condomìni che hanno l’impianto di riscaldamento centralizzato.
In questo caso se si sostituisce una caldaia di un tipo con una equivalente è giusto e ovvio che le spese le paghi il venditore perché l’acquirente ha visto una casa con gli impianti di riscaldamento funzionanti.
Diversamente però se la nuova caldaia fosse di gran lunga migliore della precedente, con un grande miglioramento dei consumi, il venditore potrebbe non voler pagare una miglioria di cui non usufruirà mai.
Ed ecco che il buon senso di cui parlavo prima ci potrebbe venire in aiuto.
Cosa buona e giusta in questo caso, sarebbe che l’acquirente si accollasse la differenza di prezzo tra una caldaia normale (come si aspettava di trovarla) e una molto più efficiente.
Questo perché la miglioria gli farà risparmiare in spese di riscaldamento più di quanto non avesse previsto.
Vito Desanguine
13 Agosto 2023
