italiano
Cos’è la cessione del preliminare?
Anche se non è una pratica normalmente utilizzata dalla maggior parte delle persone, oltre che una casa vera e propria, si può vendere anche solo il contratto che ci dà il diritto di comprarla: il preliminare.
Il preliminare è quel contratto ad effetti obbligatori che generalmente si fa prima di stipulare dal notaio il contratto definitivo (rogito).
È ad effetti obbligatori perché in esso le parti si obbligano reciprocamente, una a comprare e l’altra a vendere alle condizioni in esso pattuite, la casa oggetto del contratto.
Nel tempo che intercorre tra il preliminare ed il rogito, se previsto nel preliminare, il promissario acquirente può vendere ad un terzo il suo diritto ad acquistare la casa.
Può vendere quindi il contratto preliminare, limitandosi ad incassare dal nuovo promissario acquirente solo la caparra già anticipata oppure ottenendo oltre ad essa anche un’ulteriore somma che a quel punto diventerà il suo guadagno da questa operazione.
È evidente che nel primo caso le motivazioni sono o l’impossibilità di far fronte all’impegno assunto o un ripensamento.
Il secondo caso invece, quello in cui si ottiene un guadagno, è una vera e propria attività di lucro su compravendita, eseguita però senza dover impegnare la cifra totale che sarebbe stata necessaria per comprare la casa con il rogito e a cui poi, per ottenere un guadagno, si sarebbe dovuto dar seguito ad una successiva vendita ad un prezzo superiore a quello pagato.
Questo caso è quindi quello usato da chi vuole guadagnare con le compravendite di immobili, ma senza utilizzare troppo capitale.
Certo chi compra un preliminare con lo scopo di rivenderlo prima del rogito deve essere economicamente in grado di rogitare alla scadenza, perché il rischio di non riuscirci entro la sua data prevista c’è sempre.
Sicuramente un modo per avere la quasi certezza di riuscire a rivendere il preliminare velocemente e guadagnandoci è quello di aver ottenuto che in esso ci sia il diritto a comprare la casa al di sotto del normale valore di mercato.
Una formula presente nel preliminare che dà diritto a vendere il preliminare potrebbe essere questa:
“Tizio si obbliga ad acquistare a corpo e non a misura, per sé o per persona o ente che si riserva di nominare successivamente entro 10 giorni dal giorno dell'atto del Rogito notarile, l'immobile sotto descritto, alle condizioni di seguito indicate”
Se nel preliminare è presente questa formula o altre simili, non cambiando i patti e le condizioni in esso previste, il venditore al rogito non potrà opporsi al cambio nome dell’acquirente.
Vito Desanguine
24 Dicembre 2023
